随着近年来城市住房制度改革的推进，以前由单位管理的公有住房大多通过改制由职工个人购买，职工个人在楼宇的管理和使用方面有了更多的权利，相应地也负担了更多的义务，加上实物分房向货币分房转变，慢慢的变多的人入住高层建筑，这种发展使得传统的“单家独户”居住模式在城市慢慢的变成为历史，更多的是几十上百户居住在一个单元或小区，业主除了对自己购买的房屋享有专有所用权外，还与其他业主对整幢楼宇配套的地基、门厅、电梯、屋面、外墙、走道、上下水管、输电线路等享有共有权。《物权法》第六章专门对业主的建筑物区分所有权作了规定，但对业主专有部分和共有部分的规定过于原则，在真实的操作中面临很多困难，本文仅就楼宇外墙的使用权涉及到的相关法律问题作些探讨。

  《中华人民共和国物权法》对于共有部分之范围系采排除法加列举法予以确定的，该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物权法》对于楼宇外墙是否属于共有部分没有明确规定。在《物权法》和《物业管理条例》颁布后，建设部、财政部共同发布了《住宅专项维修资金管理办法》，以确保建筑共用部位和共用设施的维修、维护。该《办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般来说包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。《住宅专项维修资金管理办法》在物权法的基础上更进一步明确了共有部分的范围，将建筑物的外墙面定性为共有部分。

  对于业主建筑物区分所有权中的共有权的性质历来存在争议，归纳起来有总有、互有、按份共有及共同共有等不同学说，其同共有说为日本学者通说，按份共有说为我国台湾学者通说，我国学者王利明先生认为“对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定应用限制范围，则只能认为该财产为共同共有的财产”。笔者同意台湾学者郑玉波先生的说法，郑玉波先生认为，区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、隔壁等，以及附属之共有部分，为不得分割之按份共有。按照我国《物权法》的规定，区分所有具有明确的份额划分，并且社区物业的相关联的费用，如绿地维护费、建筑物修缮费依据份额分摊。并且在没有约定的情况下，收益的分配也是按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。但区分共有不得像按份共有一样进行分割，这也是区分共有与按份共有的主要区别。楼宇外墙面的性质也应当属于建筑物区分所有权人不可分割的按份共有财产。：

  《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”一般认为，业主对建筑物共有部分享有的权利最重要的包含对共有部分的使用、收益和处分三项权利。

  按照共有财产之性质对共有财产进行使用是建筑物区分所有权人作为共有人之一项基本权利，如对楼宇之电梯、走廊等共有部分的使用。对于共有部分的使用，各国立法均一致规定，区分所有权人依共用部分之用法或使用需要予以进行，而非依各区分所有权人对共用部分之应有份额予以使用。楼宇外墙面既属于业主共有财产，共有人亦应当有权对其进行使用。但由于楼宇外墙的特殊性，对楼宇外墙的使用通常是用于发布广告或安置招牌、灯箱等，只要其中有业主对外墙进行使用，势必在一段时间内对其他业主产生排他性。这与业主对电梯、走廊等共有部分的使用有不一样的特点。

  收益权主要是指业主依约定或对专有部分占建筑物比例对因共有部分所生利益进行分享的权利。如将外墙面对外出租，每个区分所有权人均可按照其专有部分在建筑物中所占比例获得租金。

  处分权是指业主有权对区分所有建筑物的共有部分进行处分，包括事实上的处分和法律上的处分。在处分时不得损害建筑物的安全和完整。业主有权依法将外墙面的使用权进行处分。

  业主在使用共有部分时，不得改变其性质和用途，如不得利用走廊堆放煤炭或杂物，不得在外墙上悬挂有碍观瞻的物体等。

  共有部分所有人对共有财产来管理、修缮和清洁必定要发生费用，共有人应当对这些费用进行分摊。如清洁外墙所需费用应当由共有人共同负担。

  共有部分所有权人作为共有人对共有部分负有维护现状和保存正常状态的义务。如对于外墙不得改变其颜色。

  当前有很多房开公司在与购房者签订《商品房买卖合同》(国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)第十七条)时，大都将商品房楼宇外墙面的使用权约定归出卖方所有，并且还约定出卖方有权发布广告或安设灯箱等。这种通过约定方式确定楼宇外墙面的使用权是否有效存在争议。：

  有效论者认为，商品房的外墙面的所有权是属于全体业主的，但使用权有别于所有权。从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权，比如房主可将房屋租给他人使用。因此，楼宇外墙面的使用权经全体业主同意，可以让给开发商来使用。

  无效论者认为，根据建筑物区分所有权理论，区分所有权人(购房人)基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权，按照民法关于共有的理论，对于共有物的处分应取得共有人的一致同意，任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。建设部《城市异产毗连住宅管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人都同意，并签订书面协议。” 由此可见，可以让与或处分建筑物区分所有权共有部分的权利主体应属区分所有权人全体而非单独之个体。而且，商品房买卖合同的标的就是移转该房屋完整的所有权给购房人，外墙作为房屋建筑结构的重要组成部分，是合同标的物所有权的内容，外墙面使用权作为所有权的一项权能，当然随着所有权的转让而转让。开发商以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留，于法不合。另外，从权利义务角度，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，在购房人已经交付的购房款中，已经支付了外墙所形成面积的价款，当然应享有相应的权利。另外，商业宣传广告对于商家从事商业活动。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等，显然使其获得了相应的利益，而使房产的买受人对其所购房产的商业经济价值受到了较大影响，有失公平。

  作者觉得，楼宇外墙面使用权的设定实质上是区分所有建筑物共有部分之专有使用权。

  在建筑物区分所有的情况下，有些共有财产属于全体共有人生活所必须，如电梯、走廊、值班室等，但也有一些并非全体共有人所必须，如地下停车场、屋顶及外墙面等。对于后者是可以依法律规定或约定由一个或数个区分所人享有排他的独占性使用权的，即对共有部分之专有使用权。

  对于专有使用权的设定方式通常有契约和规约两种方式，前者主要是用于向业主以外的使用人设定专有使用权，而后者则主要调整区分所有人内部对共有部分的使用。

  前述房开公司通过与购房者签订《商品房买卖合同》对外墙面使用权进行约定，从而取得外墙面的专有使用权，就是一种典型的契约方式。对于这种方式的效力，笔者认为，如果开发商有与购房者签订合同时已明确告知了买受人，并且全体区分所有权人均表示同意，这种契约应当是有效的，并不违反物权法定原则，因为专有使用权实质上是一种债权，与共有权不矛盾。但考虑到当前房开公司仍处于强势地位，较容易滥用其权利损害购房人的利益，因此，有必要对此进行严格限制。

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